先日の退去清算書が来ないの記事で
思い出しがてら、記憶定着のために手続きの要注意箇所を書き出してみる。
あと、実際経験して追加コメントも。
多分すごく長くなると思うｗ
※参照はリベ大の動画より。 なっが～～～い文字より音声でどうぞ。
契約に関しての費用で絶対拒否すべき項目
●書類作成費 ⇒ 本来仲介業者が取っていい手数料は「仲介手数料のみ」。
●簡易消火器 ⇒ 家主が負担すべきもの。入居者が負担するものではない。
●害虫駆除費/抗菌・室内消毒 ⇒ Newsで爆発あった通りｗ消臭スプレーならいりませんと伝える。
●安心入居サポート ⇒ 室内の見守りサービスは火災保険の範囲。設備のための保険は本来家主負担。
※万が一、上記の消臭などの費用が強制の場合、「その内容を録音するのでもう一度説明をお願いします。専門家に確認します。」と言ってスマホ録音または録画して記録をとっておく。
初期費用を安くするために交渉可能な個所
●仲介手数料 ： 基本的に家主からも取っている。仲介業者が取っていいのはオーナー（家主）と入居者合わせて1か月分まで。（入居者からとっていいのは同意がない限り0.5か月分＋消費税。）
※宅建法46条の報酬より
なお、仲介手数料に共益費は含まれない。例：家賃8万・共益費8000円⇒手数料は4万円まで。
●火災保険 ： 仲介業者提示の強制加入は基本ぼったくり価格。自由に自分で探して加入できる。一人暮らしなら4000円程度で十分な保険に入れることを知っておく。
交渉の余地のある個所
●賃料・共益費 ： 契約するので家賃1か月分サービスか、賃料3000円値下げしてくれませんか？など２拓にして交渉すると応じてもらいやすくなる、らしいｗ
ふわっと聞いてみて、担当が即決で「できない」と言ったら別の不動産へ。賃料や共益費というものは大家に交渉するもので、仲介会社の担当が決められるものではないため、交渉も無しに断られるような会社はそもそも辞めておいた方がいい。
●敷金・礼金 ： 仲介業者が乗せている場合があるため
●ハウスクリーニング ： 入居時のパターンと退去時のパターンがある。入居時は内観かしてキレイならいらないと断ることが可能。
退去時は特約になってたら外してもらう。なぜなら、通常クリーニング日は大家負担が妥当だから。国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインにある。万が一入居時・退去時両方でとってくるような業者は悪質。要注意。
●鍵交換代 ： 通常のカギなら1万～1.5万円。入居時の鍵交換代はOKでも、退去時の鍵交換代は認められていない。判例あり。いくつかの条件を満たせば請求できるが、特約があっても無効になる可能性が高い。
●保証会社加入料 ： 家賃の大体50～80％くらいの価格。家賃保証会社の負担が書かれたパンフレットを、初期費用の見積もりと一緒にもらう。正しい金額か照らし合わせて確認をしっかりする。
あくまでもガイドラインであり法律ではないものの、最高裁の判決にもこのガイドラインを遵守するように、という判決が出ているので、実質的な法律としての拘束力があるもの。
文字だらけで頭が痛くなってくるけど、目を通しておくことは自衛になる。
-----契約までの流れ
店舗に行って見つけるより先に、まずはネット上でめぼしい物件を探す。
ネット上から内覧申し込みをする ⇒ メールでやり取りの証拠は適宜残す。契約後に条件が違っていないか確認のため。
内覧に行く ⇒ この時点で申込書は書かない。仮申し込みとかもしない。手付金も入れない。 もし何か言われたら「家族にまだ探していることを説明していないので持って帰って確認していいですか？」などと答える。
他の業者にも相見積もりをとる ⇒ 先に初期費用とか確認したいので見積もりお願いできますか？と伝える。その際、内覧済みとは言わなくてOK。出し渋るところは×
優良な業者なら、仲介手数料が安かったり、防虫駆除など不要なものがない
▼おすすめ
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もし、合い見積もりをとった後に連絡が来るのが嫌な場合
紹介いただいた物件で初期費用が●●円も変わるということ、
余分な請求を追加している可能性があるのがわかったので御社をお断りします。と先手でメール売っておけば連絡は来ない、らしい。
また、もし連絡があったら、その安い金額で対応できるか聞けばいい。
安かった業者と必要なところを交渉する。その際もメールで記録を残しておく
ようやく契約へ。
特約事項だけ先にメールでもらう：何かあった場合、事前に断ったり、修正依頼できるように。
※火災保険は強制できないが、条文にあってサインすると強制が可能なので、事前確認して斜線を引いて修正依頼をする。
※入居時に、部屋の点検をする紙を渡されるので
荷物を入れる前に、必ずよ～～～～～くチェックして、報告すること！！！！
⇒この紙をもとに、退去時の部屋チェックが行われるため。
引っ越しで忙しかったりするので、とにかく引っ越し業者が来る前に十分時間を取れるだけとって、マジでよ～～～～く見たり、できれば全体をくまなく写真とか撮っておく。（本来は、貸主がチェックしておくべきものらしいのですけどね。退去時に入居前はこうでしたよ、と証明するのは貸主側）
生活し始めて、点検の紙を返却してから、こんなところに傷あったの？！とか結構発見されるので……あれだけ見たのにどうしてかねぇ…(-_-)
※それと、実際ボられた経験があるのが
勝手に取り付けられていた備品？消耗品？に注意！！！
初めての時、シャワーカーテンがわざわざかけて合って、買わずに済んだ有難～い♡なんて無知で喜んだもののｗ
退去時に、通常販売価格より半額近く高い金額で請求されましたｗｗｗ
（使用してカビだらけのは一応退去時にあったけど、立ち合いの業者の人に鼻で笑われて請求されましたｗｗｗ）
そもそも、部屋しか借りないのだから、その他消耗品のようなものでわざわざ置かれている不審なものｗがあった場合、ホテルの冷蔵庫の中身のようなもので、使ったら請求されると心得るべし。
その直後に借りた部屋でも、わざわざシャワーカーテンが付けてあったので、退去までしっかり未使用で保存（10年越えｗ）⇒返却したので請求はありませんでした。
（その他前の住人の忘れ物とかもね…引き出しの奥のわかりづらい所にあったとはいえ、ハウスクリーニングとは…）
とにかく、得体の知れないものは、邪魔だけどしっかり保存して返却するのが無難。
これにてようやくひと段落。
お疲れさまでした！
素晴らしいNewLifeを過ごしたら…
-----退去費についての注意事項
●原状回復は借りた当時の状態に戻すことではない
●故意・過失によって傷つけた個所は「新品価格を負担しなくていい」
●故意・過失によるものでも、壊れた個所を負担するだけでいい。
●自分の過失で付けた傷は、退去前なら火災保険で回復可能。
●特約に記載されていても無効な契約が多いので要確認！
（●もともと勝手に置いておかれていたものはすべて返却する。）
-----退去手続きの手順と注意事項
●火災保険を使って直せるところは入居中に直しておく。
●賃貸契約書を準備
●解約通知（退去届）を送る
⇒その際、今後のやり取りはメールで行うこと。
入居時からあった傷は伝えておく。
退去立ち合いはしない。
退去費用の請求は「国交省のガイドラインに沿ってお願いします」、変な特約は無効と主張、金額は泉温化に確認してから返事します。と解約通知に記載する。
●退去日までに家具を全て出しておく
●写真をたくさん撮っておく
●退去日の立ち合いはしない
●解約日までにカギは返却する。
●請求が来たら内容を確認※サインはしない
☆万が一、保証会社から請求が来た場合、サインをしなければ、不動産会社の有印私文書偽造にあたる。サインしちゃった場合、専門家などに相談
▼こちらも参考まで
以下、わかりづらい所やよくトラブルになる部分の説明。
火災保険って実は、火事だけじゃなくて、家を傷つけたとかでも対応してくれる保険。
なにか傷つけた・壊したなどあったら、その時点ですぐに連絡して修理してもらう！
退去してしまうと使えないし、時間がたってしまうと保険を利用できないので早めに！
原状回復について
自然損耗は大家負担である。
ただし、故意で壊したところは仕方がないのできちんと支払いましょう。
とはいえ、新品価格ではなく残存価値であることに注意する。
例：クロス 買った当時10万 / 6年住んだ⇒クロスの価値は0円（便宜上1円扱い）
この場合、もう価値はないとみなされ負担なしになる。
例：クロス 買った当時10万 / 3年住んだ⇒クロスの価値は5万円
何等か破損した場合、５万負担する。新品にするのに10万かかろうが、残存価値の5万円。
残存価値を決める「耐用年数」がそれぞれ決まっているのでその価値で対応する。
畳・床・カーペット・クッションフロア ６年
流し台 5年
エアコン・クーラー 6年 など、負担割合も載っている。
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
なお、傷めた部分のみで、壁なら壁全部（全面）とかではなく、その部分分。
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
例）クロスは最大で1面
基本、平米単位。項目はケースバイケース
とはいえ、さほど高額にはならない。
※全面張替えと言ってくるぼったくりには、クロスは最大で１面まで。
もし故意で壊したら火災保険の借家人賠償で修復依頼。
何回火災保険を使っても保険料は上がらない。
※但し、修理依頼できるのは入居中のみ。
ハウスクリーニング代と美装代は本来とってはいけない項目
特約に記載があっても無効。
次の人のための費用は、負担を認められない。次の人のためというのは大家が負担すべきもののため。
退去時の鍵交換代・ハウスクリーニングやエアコン掃除代なども「次の入居者のためのもの」なら大家が負担すべきというのがベースの考え方である。
なお、特約が法律上認められるためには３つの条件がある。
１．具体的な金額が書かれていること
２．契約者がきちんと内容を認識していること
３．その特約の説明ページに、記名・捺印があること。
※３つ中２つであっても無効
⇒判例：平成17年12月16日参照
そもそも、普通に過ごしていて1Rや1Kの退去の請求で、２０万とか３０万の請求になるのはおかしい。
一度請求書と動画を見てよく確認する。
解約通知書は、不利な点がないかよく確認する。
例：現状回復費用は言われた通りの金額を認めて支払いをします
異議申し立ては一切致しません
退去日までに鍵交換代とクリーニング代を事前に支払います などあったら要注意！
⇒自分にとって不利な内容はすべて斜線を引いて、その上に印鑑を押して出す。
まれに、それじゃ認められない、と言ってくる業者が居るが、それは嘘か業者が知らないだけなので問題ない。
それでも強要されたら…
いただいた様式にある内容を強要されてますので、この様式は御社が常習的に詐欺行為を行っているという証拠とさせていただきます。もう一度お伺いしますが、強制でしょうか？と問い返す。
※業者とのやり取りは必ずメールなど文面で。口頭の場合は録音するなど必ず記録をとっておくこと。
そもそも解約通知書は、相手の書式じゃなくていいもの。自分で書いて送ってOK！
例：○○マンションの○○号室の○○です。
●月●日をもって○○マンションを退去します。
鍵は〇日までに返却いたします。
と記載したもの（解約通知書）を送る。
そして、解約通知と退去日までに鍵の返却を行って退去は完了する。
万が一電話があった場合、今後のやり取りは全てメールでお願いします。専門家からアドバイスいただくのでメールでお願いします。と言う。
また解約通知書には▼以下も記載しておく
●退去立ち合いはしません。
●入居時あった傷は指摘しておく
●退去費用に関してはガイドラインに沿ってお願いします。
また原状回復費用を請求する場合、減価償却部分を明確にしたいので、貸主側の立証責任において最初から新品だったかどうかを証明する写真や領収書も添付してください。
●不利な特約があったら、特約は無効と主張しておく。
●金額は専門家に確認してから返事をします。 と記載
解約通知書は、配達記録で送ると安心。
これだけ書かれていればよっぽどの業者じゃない限り、盛ってくることは少ないはず。
そして、退去日（解約日）までに
家具を全て運び出したら…
室内の写真をいっぱい撮っておく。
（退去立ち合いはしない。サインをしなくても退去は可能だから。）
退去後、請求書が来たら…
●原状回復の割合が正しいか
●残存価格での請求になっているか
●自然損耗の個所を請求されていないか
●入居時に新品だった証明を相手は送ってきてるか
●入居者と貸主の負担割合はちゃんと記載されているか チェックする。
▼▼▼良くボられるポイント▼▼▼
クロスの単位と㎡の計算に注意する
クロス単価はだいたい700～800円に対して、1500円で出してきたり
張替え範囲の計算がおかしかったりする
高さ（2.5ｍ）×幅＝㎡
アパートは大体高さ2.5ｍ
ワンルーム1面の横幅が4ｍとすると、2.5ｍ×4＝10㎡ ←これで一面張替え完了
よく100㎡で計算してくる業者が居る。これは10面分！！ワンルームでコレはない。
ちゃんとチェックして問題なくて
請求額がある場合は支払いをする。
大体これで退去は終わりのはず。
しかし…悪徳業者の場合…
保証会社から退去費用の連絡が来ることがある（日本セー●ティや全保連など）
支払うべき費用が決まっていないのに通知が来て請求されることがある。
これは立ち合い時にサインすると来ることがある。らしい
もしこんな通知が来た場合は…
承諾していない、サインをしていないのにもかかわらず御社より請求がありました。
専門家に相談したところ、退去費用を大弁済するための入居者側がサインをするところを偽造している有印私文書偽造にあたり、犯罪行為と考えられます。
無い借金を架空請求する行為ですので架空請求詐欺の可能性も含まれます。
保証会社が知っている場合、犯罪の共謀の可能性がありますので、請求根拠について文書やメールでお返事頂てみてはいかがですか、とアドバイスをいただきました。
今回お電話で請求された内容は御社も共謀しているということかお返事ください。
宜しくお願いいたします。
というメールを送れば、保証会社は全力で否定してくるレベル
警察に被害届を出すような内容なので保証会社から請求とかありえない。
お疲れさまでした！
これでようやく一連の手続きが終わりです。
動画閲覧した当時メモしていたものなので、一部間違っていたりする可能性があるので(;^^A
ぜひ両学長の肉声による説明を参照してください。
自戒を込めて。
